Piespiedu zemes noma kļūs regulēta, bet – vai lētāka?

Piespiedu nomas maksājums jeb maksa par zemes lietošanu saskaņā ar likuma grozījumiem, sākot ar 2022. gadu, noteikta 4% no zemes kadastrālās vērtības. Šāda norma nākotnē attieksies arī uz tiem, kuru mājokļi atrodas uz valsts vai pašvaldības zemes. Turklāt, kāpjot zemes kadastrālajai vērtībai, pieaugs arī maksa par zemes nomu.
07.10.2021. Ilze Šteinfelde
 
©Lauris Vīksne /F64

Saeima galīgajā lasījumā pieņēmusi likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” grozījumus, ar kuriem tā dēvētais piespiedu nomas maksājums jeb maksa par zemes lietošanu noteikta 4% no zemes kadastrālās vērtības. Tiesa, puses var vienoties par zemāku nomas maksu, bet ne mazāku par 50 eiro gadā.

Pašlaik dalītā īpašumā kopumā atrodas vairāk nekā 200 000 būvju, kas atrodas uz aptuveni 70 000 zemju. No tām 3677 ir privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kurās atrodas 110 970 dzīvokļu. Līdz ar to dalītā īpašuma problemātika skar ievērojamu skaitu nekustamo īpašumu īpašnieku valstī.

Likumā esošais nomas regulējums aizstāts ar likumiskām zemes lietošanas tiesībām par maksu, tādējādi padarot skaidrākas pušu starpā esošās tiesiskās attiecības, kā arī novēršot virkni problēmu, kuras ir radījusi nomas institūta izmantošana dalītā īpašuma stāvokļa risināšanai, norāda pieņemto izmaiņu autori Tieslietu ministrijā. Līdz šim jautājumi par dalīto īpašumu tika regulēti vairākos normatīvajos aktos. Savukārt ar pieņemtajiem grozījumiem visas dalītā īpašuma attiecības tiks regulētas vienā likumā, vienkāršojot pušu tiesiskās attiecības un atsakoties no nepieciešamības slēgt līgumus.

Kam būs jāmaksā 4%?

Tieslietu ministrijas Komunikācijas departamenta sabiedrisko attiecību speciāliste Evija Rimšāne Neatkarīgajai norāda, ka likuma regulējums attieksies uz visiem gadījumiem, kad ir tā saucamais piespiedu dalītais īpašums, kas ir izveidojies vēsturisko notikumu rezultātā. Tas neattieksies uz brīvprātīgu dalīto īpašumu, kas ir jau pēc neatkarības atjaunošanas uz nomas līguma pamata uzceltas būves - šādus gadījumus vēl joprojām regulēs pušu noslēgtais nomas līgums līdz tā beigām, ar ko arī izbeigsies dalītais īpašums. Tieslietu ministrija skaidro, ka ar grozījumiem ir paredzēts mainīt esošo modeli no “puses mēģina vienoties, bet, ja nevar, nosaka tiesa/likums” uz “likums nosaka, bet puses var vienoties par ko citu, ja vēlas”. Tādējādi ar pārejas laiku viens gads tas attieksies arī uz visiem tiem gadījumiem, kur ir noslēgti beztermiņa līgumi (vai ar termiņu pēc 2022. gada) vai arī attiecības regulē tiesas spriedums. “Tas tā ir tāpēc, lai dalītā īpašumā būtu vienots regulējums - neveidotos stāvoklis, ka vienā gadījumā ir likumiskās zemes lietošanas tiesības, citā atkal piespiedu nomas attiecības. Tāpat arī tas bija nepieciešams, citādi spriedumi un beztermiņa līgumi ar kopējo maksu 6-10% apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā paliktu spēkā mūžīgi,” uzsver Evija Rimšāne.

No katra dzīvokļa 50 eiro neprasīs

Tieslietu ministrija noraida Neatkarīgās bažas, ka, ieviešot minimālo zemes nomas maksu 50 eiro gadā, daļai pašreizējo piespiedu zemes nomnieku maksa ievērojami pieaugtu. Pēc Neatkarīgās rīcībā esošas informācijas, daļa dzīvokļu īpašnieku šobrīd zemes piespiedu nomā maksā, piemēram, 10 eiro vai 15 eiro gadā.

“Minimālā maksa ir paredzēta uz vienu tiesisku attiecību. Tiesiska attiecība ir starp patstāvīgās būves un zemes īpašnieku - starp katru vienu zemesgabalu un patstāvīgo būvi, kas uz tā atrodas, ir viena tiesiska attiecība. Ja būve ir sadalīta dzīvokļu īpašumos vai, piemēram, zeme ir kopīpašumā, tas vienkārši nozīmē, ka vienā tiesiskās attiecības pusē ir vairākas personas. Šādā situācijā katrai personai ir jāizpilda sava saistības daļa, bet saistības apmēra pavairošana pēc subjektu skaita nenotiek. Ļoti vienkāršoti - ja maksa ir 50 eiro gadā un būvē ir 10 dzīvokļa īpašumi (kas ir ar identiskām domājamām daļām), katram dzīvokļa īpašniekam ir jāmaksā vismaz pieci eiro,” skaidro Tieslietu ministrija.

Svarīgā lieta, kas mainoties, ir tas, ka būves īpašniekam ir jānodrošina, ka samaksa tiek veikta, ja zemes īpašnieks ir sasniedzams. Tas ir, nav jāgaida, kad kāds sāks meklēt, sūtīt vēstules un rakstīt rēķinus, tad jau būs nokavējums, kur grozījumi paredz pienākumu segt zemes īpašnieka izmaksas par īpašnieku identificēšanu, saistības daļu aprēķināšanu un atgādināšanu. Ja zemes īpašnieks ir sasniedzams, būves īpašniekiem pašiem ir jābūt aktīviem un jānodrošina, ka viņi izpilda savu saistību. Tādā veidā tiek risināts Satversmes tiesas lietās apskatītais jautājums par zemes īpašnieka grūtībām realizēt savas tiesības, kas ir viens no iemesliem, kādēļ iepriekš izmaiņas piespiedu nomas maksas regulējumā tika atzītas par nesamērīgām. ”Lai risinātu gadījumus, ka zemes īpašniekam ir jāmeklē 150 dzīvokļu īpašnieki, jāaprēķina to daļas, jāraksta rēķini, paralēli nodrošinot nekustamā īpašuma nodokļa samaksu, pienākums būt aktīvam ir pārlikts uz ēkas īpašnieku,” norāda Tieslietu ministrija.

Ja īpašums atrodas uz valsts un pašvaldības zemes

Attiecībā uz publiskas personas zemēm, uz kurām atrodas citām personām piederošas būves, 2024. gads kā spēkā stāšanās laiks tika paredzēts, lai varētu izstrādāt jaunus Ministru kabineta noteikumus esošo Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumu vietā, skaidro Evija Rimšāne. Šajos noteikumos tiks paredzēti gadījumi, kuros publiska persona kā zemes īpašnieks prasa mazāku maksu par 4% no kadastrālās vērtības gadā. Tomēr Tieslietu ministrija nevar komentēt, kādi gadījumi tie būs, jo šo noteikumu izstrāde vēl nav sākusies un jautājumos par publiskas personas mantas pārvaldīšanu politiku veido Finanšu ministrija.

“Tomēr vēršam uzmanību, ka šobrīd par publiskas personas zemes lietošanu pamatā tiek maksāti 3,63% no kadastrālās vērtības gadā, tas ir: 1,5% nomas maksa plus 1,5% nekustamā īpašuma nodoklis + pievienotās vērtības nodoklis no šīs summas. Līdz ar to arī tādos gadījumos, kuros no 2024. gada attiektos grozījumu regulējums, nebūtu runas par liela apmēra maksas pieaugumu. Šajā aspektā lielākas svārstības varētu būt kadastrālo vērtību izmaiņu sakarā 2025. gadā, kas gan daudz mazāk skars dzīvojamās mājas (dalītā īpašumā atrodas visu veidu būves), jo dzīvojamās apbūves zemēm dalītā īpašumā nav paredzams straujš kadastrālo vērtību pieaugums 2025. gadā,” uzsvēra Tieslietu ministrijas speciāliste.

Vienlaikus ir citas zemju grupas, kur kadastrālās vērtības ir neatbilstošas to vērtībai vai ir fiktīvi turētas zemas. Šis, visticamāk, būs aspekts, kurš, pēc Tieslietu ministrijas skaidrotā, tiks vērtēts arī jauno noteikumu izstrādē, proti, vai ir dalītā īpašumā esošas zemju grupas, kurām strauji pieaugs kadastrālā vērtība, un vai šādos gadījumos nav nepieciešami atbalsta pasākumi, piemēram, prasot mazāku maksu vai paredzot pakāpeniskas maksas izmaiņas.

Zemes īpašnieki - neapmierināti

Biedrība “Zemes reformas komiteja” aicinājusi Valsts prezidentu neizsludināt un nodot otrreizējai izskatīšanai Saeimā likumu, kas paredz piespiedu zemes nomas maksas ieviešanu, norādot, ka likums nav pienācīgi izdiskutēts un ir pretrunā ar Satversmi.

Biedrības “Zemes reformas komiteja” ieskatā Saeimas pieņemtais likums neatbilst ne tā izstrādāšanas mērķiem, ne uzdevumiem un ir pretrunā ar Satversmē nostiprinātajām vērtībām un Satversmes tiesas atziņām zemes un ēkas dalīto īpašumu jomā, kā arī zemes un būvju īpašnieku tiesību samērošanā.

Biedrības “Zemes reformas komiteja” pārstāvis, zvērināts advokāts Normunds Šlitke norāda, ka Satversmes tiesa jau 2009. gadā ir secinājusi, ka nomas maksa pat 5% apmērā no zemes kadastrālās vērtības nepilda nomas līgumam raksturīgo atlīdzības funkciju, jo šādu nomas maksu, ņemot vērā zemes īpašnieka izdevumus, tostarp arī zemes īpašnieka pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli, nevar uzskatīt par tādu, kas pildītu atlīdzības funkciju.

Līdz ar to likumiskās lietošanas maksa 4% apmērā, pēc N. Šlitkes domām, ir ne tikai nepamatota, bet arī ir pretrunā ar Satversmi un Satversmes tiesas spriedumos secināto. Vienlaikus tas būtiski samazina ienākumu, ko zemes īpašnieks gūst no sev piederošās lietas, būtiski samazinot vai pat pilnībā izslēdzot jebkādu peļņu no īpašuma, kas ir pielīdzināms īpašuma konfiskācijai vai ekspropriācijai, pauž advokāts.

“Šis likumprojekts ir politiski deklaratīvs uzstādījums, kam nav ne ekonomisku, ne arī racionālu pamatu. Likumprojekta izstrādātājs, virzītājs un arī pats likumdevējs nav ņēmis vērā ne paražu tiesības, ne dabiskās tiesības, ne arī speciālistu, tostarp tiesībzinātnieku un ekonomistu, atzinumus un ieteikumus. Jo sliktāk, ir tīši ignorētas Satversmes tiesas atziņas un ekspertu, tostarp Saeimas Juridiskā biroja, atzinumi šajā sakarā, jo, cik zināms, Saeimā netika pieaicināts neviens kompetents speciālists cenu noteikšanas jomā sabiedriskajos pakalpojumos, lai arī tieši uz to bija vērstas Satversmes tiesas sprieduma atziņas,” norāda biedrība savā vēstulē Valsts prezidentam.

Papildus tam biedrība pauž šaubas par to, vai likumdevējs līdz 2022. gada 1. janvārim spēs veikt visus nepieciešamos likumu grozījumus, kā rezultātā 2022. gada 1. janvāris var kļūt par dienu, kad tiesiskās attiecības starp dalīto īpašumu īpašniekiem regulēs vairākas konkurējošas un savstarpēji izslēdzošas tiesību normas.